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中国住宅产权为何是70年?70年后房子到期怎么办

发布时间:2013/8/31 8:28:49 关注度:   来源:大发热线

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曾任中国第一任国家土地管理局局长的王先进说:上世纪80年代,随着改革开放的逐步推进,一些新情况陆续出现,土地成为重要资产。1986年3月下发《中共中央、国务院关于加强土地管理、制止乱占耕地的通知》,并成立国家土地管理局作为组织保证。

我们土地管理局一开始提出的是住宅50年产权。这个期限是根据境外经验、结合我国实际情况提出来的。这里有一个比较近的样板,就是香港。

我们国家土地归国家所有,英国的土地全部归国王所有。他们批租年限最高为999年,实际是永租制。但是在香港,因为是名义上租了中国的,租期99年,所以香港政府批租期就以99年为上限,按年头逐渐减少。

我们先定了50年,理由主要有三个,第一个土地出让历史上没有经验可以借鉴,年限短点比较好调整;二是一个人的工作年限,一般为50年,假设从20岁开始,50年后就70岁了,可以够他们一辈子经营,而且可以转让、继承、续期;另外就是过去在计划经济体制下,房产产权的一般使用年限就是按50年计算,50年后房产就不能再用了。按照价值来算,用了50年就没什么价值了。

后来中央讨论转让土地的问题时,一位主要领导问年限长一些行不行,我回答了上述理由,并表示如果觉得50年时间短了,再增加几十年可以。后来制定法律时,就变成最高年限70年。

编者按:在买房过程中“房产产权期限”问题却被普遍忽略,相当大比例的购房者对于产权期限问题茫然不知。因为施工期等客观原因的存在,现在市面上在售的商品房产权普遍缩水1-3年,更有甚者缩水10年以上;此外,产权过期后,自己的房子又该怎么办呢?

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产权期限被隐性缩水

在我国法律规定中,“土地使用权”与“房屋产权”是两个不同的概念,土地使用权出让的最高年限是:居住用地70年,70年土地使用期满后,土地收归国有,地上建筑物仍然属于业主所有。如果再次申请土地使用权,则应该根据当时的地价水平,补缴土地出让金。

根据这一条例,购房人取得的商品房使用权限必须也只能建立在70年土地使用权的基础上。而房屋开发商从土地管理部门获得土地批租权后,土地使用权进入市场流通。

商品住宅从开发到销售的周期一般在1~3年,房产产权的“实际寿命”也就随着开发商开发住宅时间的长短而缩短。如果土地使用权的出让日期与开发商出售房产的日期有较长的时间间隔,尤其是一些烂尾楼改造的项目,购房者必然面临明显的“房产产权期限缩水”。

有调查指出,超过70%的购房者不清楚“土地使用权”与“房屋产权”之间的不同概念,也没有意识到绝大部分能够入住的房屋都不同程度地存在着“产权期限缩水”情况,在不明不白中成为“冤大头”。购房者不理解概念从而干脆对其置之不理是造成“隐性缩水”问题得不到重视的重要原因。

还有购房者因为产权算了一笔账:“住宅用地的使用期限是70年,但按房产证上的日期推算,买的房子一般只有65年使用期,整整少了5年!而买房时付的总房价却从为因此打折,少5年不就等于多付钱了吗?”

遗憾的是,这种简单的估算方式没有得到房屋产权管理登记部门、房地产开发商、法律和经济学界人士的赞同。

产权到期后的三大设想

①重签合同,续缴出让金

土地使用期限届满后,国家如果需要收回土地,产权人可以重新办理土地使用权出让手续,签订土地出让合同,向国家缴纳土地出让金。这一做法的最大障碍是:届时小区业主们作为分散的个体,很可能无法在怎样和缴纳多少土地出让金方面达成共识。正如目前物业公司与小区业主之间的矛盾频频暴露一样,届时,国家、小区业主集体和业主个人之间如何谋求利益的最大平衡点,成为这一做法能否实施的关键。同时,这笔土地使用金具体数额多少,拥有房屋产权的业主是否愿缴,能否缴得起,一旦有房屋业主不愿缴纳,法律是否允许强行拆迁该业主的房屋,都是个未知数。

②房随地走,国家补偿

由于我国的土地所有权除了集体所有的以外,都是国家享有所有权,所谓70年土地使用年限,是国家以土地所有者的身份授予土地使用权。期满以后,国家有权收回土地,而房屋产权是没有期限的,这里就存在着国家土地所有权与个人房屋所有权之间的矛盾。具体的解决可以是,国家将土地使用权收回,房随地走,个人的房屋也被收回,国家给予一定的补偿。但这一设想不得不面对的尴尬问题是:房屋拆迁诸多矛盾又浮出水面、《物权法》确定保护公民合法私有财产,城市的发展也肯定不能继续采取简单的“国家补偿——个人拆迁”的形式。因而必须找到国家和业主“共赢”的方式。

③政策持续调整,法规适时完善

众多业内人士普遍认为,目前国家政策及土地管理条例实施不久,因房屋土地使用年限问题给购房者造成经济损失的可能性和现实个案还比较鲜见。无论是购房者还是整个房地产业,都没有意识到产权期限潜在的危机。目前左右房地产价格的主导因素还是以市场为主,不过,国家政策的持续调整和法规适时完善,将进一步推动全社会对房屋产权及其价值的理解,购房者也将更加理性。

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