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人民日报:楼市调控已到关键时期
大江网鹰潭频道   2010-09-15 16:53

  市场供需状况,仍然是决定房价走势的最重要因素。

  伴随着楼市传统销售旺季“金九银十”的到来,国家宏观调控也将满半年,供需关系目前呈现何种状况呢?

  从供给来看,进入第三季度,随着调控政策的落实引向深入,开发商的资金压力逐渐加大,必须加快销售回笼资金,加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。

  从需求来看,由于房价仍处高位,大量自住型需求被挡在门外。而投资性需求受制于调控政策,继续被压抑。如果新项目没有价格优势,依然不排除爆冷的现象。

  因此,就目前情况来看,楼市调整与反弹可能并存。政府部门应及时摸清市场情况,公开有关数据和分析结果,并尽快告诉公众下一阶段调控的走向,以稳定市场预期,进而稳定供求关系、稳定市场。

  一周前刚刚签了购房合同的李欣这几天惴惴不安。“观望了半年多,本来想再等等,看着最近买房又火了,担心又要涨价,赶紧就买了。”李欣说,“刚买完又很担心,如果政府再出调控政策,房价会不会再下跌。”

  “卖房的业主最近都想涨价,但价格稍微一涨,本来有意向的客户就不买房了,看房都不看。”北京链家地产一家门店的店长告诉记者,最近看房的80%客户要求看低于市场价的“低价房源”,一旦涨价,立刻重新观望。

  供应——

  库存压力增大

  降价动力强化

  短期的供需状况,仍然是决定房价走势的最重要因素。4月中旬调控以来,楼市一直呈现阶段性的供过于求局面,近期市场出现回暖迹象,这一局面是否会发生逆转?

  国家统计局近日公布数据,8月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.3%,环比连续第二个月持平,销售面积同比下降10.1%,环比上涨6%,为本轮调控以来所罕见。在传统销售旺季“金九银十”到来的时候,各地楼市成交普遍呈现回暖苗头,房价则继续在高位盘整。这一趋势也延续到了9月上旬。

  “房地产市场的调整正在进入第二阶段。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松表示,在调控政策作用下,前几个月市场量跌价滞,处于调整的第一阶段。从开发商的角度看,在资金流的紧缩达到临界状态之前,没有降价销售的动力。而从购房者的角度看,由于房价下跌趋势没有形成,或者下跌预期不明朗,需求释放缓慢。

  然而,从三季度开始,随着近期调控政策的落实引向深入,开发商的资金流压力逐渐加大。数据显示,1—8月,房地产开发企业本年资金来源4.4万亿元,同比增长35%,增幅进一步回落。“开发贷款进一步紧收,政策对房地产企业再融资的限制也十分严格。”一位全国性大型房地产企业销售部门负责人告诉记者,“开发商的资金来源几乎全被切断了,必须加快销售回笼资金。因此加快推盘和降价销售的动力也逐渐强化。”

  从项目入市的情况看,2009年上半年由于房地产市场调整和国际金融危机冲击,全国房屋新开工面积一直处于下降状态。去年下半年起,房地产投资增幅和新项目开工情况开始回暖,经过一年左右的准备和建设,近期这些新增项目开始逐渐入市。同时,“金九银十”是一年之中开发商最看重的销售旺季,加上临近年底“冲量”的需求,今后一段时间市场供应量将明显增加。而且业内人士普遍认为,在未来至少一年时间里,市场供应量会比较充足。

  一边是市场供应充足,另一边则是存量房不断增加,尤其是成交量持续低迷4个多月来,新增库存大幅增加。

  以北京为例,据北京中原地产统计,以宏观调控的4月14日为界,新政后的4个半月时间内,北京期房市场取得预售项目合计82个,供应住宅总套数为29468套。截至8月31日,签约套数仅为11956套,签约率不足40.6%。从销售面积来看,82个项目合计供应面积为324万平方米,4个半月签约面积仅为126万平方米,积压面积约为198万平方米。而北京市全部已建待售的存量房,也于9月初突破10万套大关,处于历史高位。

  “去库存是楼市调控第二阶段的最重要任务。”巴曙松说,在开发商面临去库存压力、资金链逐渐趋紧的情况下,只有房价明显下降,成交量才会逐步回升,市场才能从大幅波动中企稳。

  需求——

  价格仍是高门槛

  预期还需再稳定

  调控以来,率先顺应市场形势调整价格的万科(000002,股吧),在全国范围内取得了不俗的销售业绩。8月甚至单月销售破百亿元,实现销售金额119.9亿元,较去年同期上升149%。万科在北京的新项目“长阳半岛”更是重现了火热的销售场面。

  事实上,不仅是万科,不仅在北京,近期各地楼市成交回暖,主要就是靠降价的项目热销带动,“一降价就好卖”的例子在各地屡见不鲜。

  据中原地产统计,调控以来北京的82个新项目中,均价低于20000元/平方米的项目合计为38个,这部分的签约率达到了51%;均价为20000—30000元/平方米的项目为33个,虽然供应量也达到了10382套,但是签约率仅为29.4%;均价超过30000元/平方米的项目总数为11个,签约率仅为15.5%。

  价格仍然是影响需求能否回暖的最重要因素,但从宏观数据看,由于房价环比连续3个月持平,仍然处于历史高位,把大量自住型需求挡在门外。而投资性需求受制于调控政策,继续被压抑。链家地产市场研究部张月认为,只有在价格有所回调的情况下,需求才可能逐步释放。因此尽管是“金九银十”,但如果新项目没有价格优势,依然不排除爆冷的现象。

  此外,由于楼市调控进入关键时期,也是各方面博弈最激烈的时候,各种信息不断刺激着购房者的心理,影响购房者对未来的预期。近期记者采访了几位刚刚签约的买房人,普遍表示由于前几年政府对房地产市场的调控结果是“屡调屡涨”,因此当近期市场出现回暖苗头,就担心调控政策已经被消化,房价又将迎来报复性反弹。但也有不少购房人认为,此次调控的措施力度空前,效果还没有充分体现,应该继续观望,静待价格进一步回落。

  今年一季度,由于去年底出台的政策迟迟没有见效,大量处于观望状态的购房者迅速入市,导致市场过热。专家认为,购房者预期的改变,有可能在短时间内改变市场供需状况。如果楼市在近期出现量价单边上涨的明显回暖,处于观望中的购房者可能因恐慌而买房,原本供过于求的局面可能迅速逆转为供不应求。因此,政府部门应及时摸清市场情况,公开有关数据和分析结果,并尽快告诉公众下一阶段调控的走向,以稳定市场预期,进而稳定供求关系、稳定市场。

  政策——

  坚持调控不动摇

  落实不力要问责

  年底临近,本轮以打压住房投资和投机行为为主要政策的房地产调控也已经过5个月的时间。随着各项政策的落实和相关配套政策出台,调控取得了初步成效。但近期一些地区超乎寻常的回暖迹象,也使人们对政策的长期效果感到忧虑。调控任务仍然艰巨,在当前的形势下,会不会有进一步的调控措施出台?

  在近期举行的加快保障性安居工程建设工作座谈会上,国务院有关部门负责人指出,尽管调控正在向着预期的方向发展,仍应看到调控的效果只是刚刚显现,还不充分。在房地产调控的落实过程中,一些地方政府对房地产调控的认识也还有误区,落实政策顾虑重重、不够坚决,调控的任务仍然艰巨。当前房地产调控已经到了关键时期,能否取得成功,不仅关系房地产市场发展本身,更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力。因此,必须继续坚持调控不动摇,并把握好力度和方向,根据市场形势变化及时进行政策调整。

  “目前市场调整的程度,无论离调控政策本身追求的目标,还是老百姓对调控效果的预期都还有距离。”中国房地产协会副会长朱中一表示,房地产新政不仅力度大,直接影响供求关系,也表明了中央政府抑制房价过快上涨的决心和信心。应该继续督促相关部门和城市政府严格落实现有政策,进一步加强政策落地的监督、检查和问责。特别要对那些房价上涨过快的城市实行重点监控。住房和城乡建设部有关负责人也表示,如果地方政府落实调控不力,将对有关城市进行通报。

  在用足现有政策的同时,专家认为,如果在一定时期内现有政策收效不明显,应当根据情况变化及时采取更有力的措施。从宏观环境看,8月份宏观经济统计数据持续向好,房地产调控对投资的冲击和对上下游产业的影响并不明显,这也为出台进一步的调控政策创造了有利条件。

  对于现有政策取得的成效则应当审慎评价,现有政策也存在一些缺陷,如重短期政策调控,轻长期制度建设;重政策出台,轻政策的落实;缺乏与城市化、区域发展等长期经济增长趋势相适应的住房和房地产市场发展规划,缺乏区分不同类型住房需求的调控政策;对地方政府缺乏有效约束等。下一阶段,政策的调整和补充不仅要考虑短期市场形势,更应着重于住房制度的深化改革,以尽快解决长期积累下来的制度性矛盾。

编辑: 周怡
来源: 和讯网
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